Comment Optimiser Sa Fiscalité ?

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Qu’est-ce que l’optimisation fiscale ?

L’optimisation fiscale ou défiscalisation est le moyen donné par le législateur à un contribuable français d’obtenir une réduction fiscale, en contrepartie du respect de certaines règles, voir contreparties.

Qui peut optimiser sa fiscalité ?

Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’optimisation fiscale est accessible pour toutes personnes physiques et/ou morales.

Néanmoins, avant de vous lancer dans quelconques projets, il va falloir vérifier que ceux-ci sont économiquement sains. Par exemple, l’achat de biens immobiliers est une opération rigoureuse avec laquelle il est possible de faire de très belles opérations. Mais, une connaissance assidue du marché est requise.

Ainsi, nous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour faire les choix justes. Le montage fiscal peut parfois paraître assez flou et peut rapidement poser problème. Effectivement, les différentes lois peuvent dans certaines situations s’avérer plus contraignantes que bénéfiques. C’est alors que votre conseiller en gestion de patrimoine interviendra pour vous guider sur un chemin sans embûche.

Découvrons ensemble les principales lois avec lesquelles nous travaillons chez SCG Patrimoine.

Les principales lois pour optimiser sa fiscalité

Chez SCG Patrimoine, nous utilisons tous les textes que le code général des impôts nous propose, dans l’objectif d’optimiser votre fiscalité. Certains sont assez récents et d’autres plus anciens, mais tous sont actionnables dès maintenant. Cette liste est non exhaustive et d’autres paramètres entre régulièrement en compte. C’est pour cette raison que nous restons à votre disposition pour répondre à la totalité de vos questions.

Le dispositif Pinel

Actuellement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts de 2 % par an sur 9 ans, soit 18 % du montant total de l’investissement initial dans un logement neuf et nu à destination locatif, puis 1 % par an sur les trois années suivantes, soit 21 % sur 12 ans. L’investissement se réalise dans des zones géographiques définies par le législateur.

En contrepartie, l’investisseur se doit de respecter un engagement locatif d’une durée de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans à un loyer plafonné.

Ce dispositif de défiscalisation reste efficace, toutefois une étude patrimoniale globale demeure nécessaire afin de vérifier l’adéquation du dispositif avec les caractéristiques civiles et fiscales du foyer du contribuable. Par ailleurs, une attention toute particulière doit être aussi portée aux critères de choix du bien immobilier sélectionné. Ce n’est pas le texte de loi qui garantit le succès de l’opération, c’est le montage financier et géostratégique, l’avantage fiscal étant la cerise sur le gâteau !

Optimiser sa fiscalité avec le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une variante du dispositif Pinel, mais dans l’ancien. Les zones géographiques ne sont pas les mêmes que pour la loi Pinel, elles sont principalement orientées vers les centres-villes de villes moyennes. Une grande vigilance est de rigueur quant à l’utilisation de ce texte de loi. L’étude patrimoniale et immobilière du projet envisagé doit être rigoureuse.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux est un dispositif de défiscalisation. Il permet une réduction d’impôts calculée en fonction de la classification de la zone géographique sur laquelle le bien est situé. Elle est d’un montant de 22 % ou 33 % de la valeur des travaux effectués sur le bien immobilier. Des règles bien spécifiques doivent être respectées pour bénéficier de cette défiscalisation.

En effet, le dispositif doit respecter certaines zones géographiques localisées en centre-ville, soit dans un site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi de juillet 2016, soit dans un quartier ancien dégradé. Par ailleurs, le montant des travaux ouvrant droit à la déduction d’impôts est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. De plus, la durée de l’avantage fiscal pour un immeuble est limitée à l’année de délivrance du permis de construire et aux trois années suivantes. Un engagement locatif est demandé pour une durée de 9 ans.

Le dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des avantages fiscaux. La vocation du dispositif est la rénovation des centres-villes historiques. C’est un dispositif très efficace, quant à cette défiscalisation elle est destinée principalement aux fortes impositions. Toutefois une étude patrimoniale globale est nécessaire avant d’en bénéficier afin de sécuriser le dispositif.

Le dispositif des monuments historiques

Le dispositif des Monuments Historiques s’adresse aux immeubles classés et inscrits « Monuments Historiques ». La règle est de réhabiliter et préserver le patrimoine architectural français. Le principe est que les dépenses liées à l’entretien et aux réparations d’un monument historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire.

L’avantage fiscal diffère selon les cas, le bien pouvant être soit loué, soit occupé par son propriétaire, et dans ce cas éventuellement ouvert aux visites publiques. Les dépenses de travaux (entretiens et réparations) et toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunts, d’un monument historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire. Cette déduction est à 100 % si le bien est loué ou ouvert au public, à 50 % s’il est occupé par son propriétaire. Les dépenses effectuées sur une année N, sont déductibles sur les revenus de l’année N. L’avantage n’a pas de limite dans le temps. Le montant des dépenses prises en compte n’est pas plafonné. Par ailleurs, les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des revenus.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard autorise une défiscalisation au travers d’une réduction d’impôts de 11 % sur 9 ans. Celle-ci est calculée sur le montant hors taxe de l’investissement d’un logement meublé. Le logement doit faire partie d’une résidence de services. Trois des quatre services suivant doivent être à la disposition des résidents, pour obtenir la récupération de la TVA du bien sur lequel porte cet investissement :

Gardiennage du bâtiment
Mise à disposition de draps aux résidents
Service du petit-déjeuner
Proposition de ménage
La gestion du logement est assurée par un gestionnaire qui en règle générale s’occupe de la résidence complète, et avec qui l’investisseur signe un bail commercial de 9 ans parfois 12. En contrepartie, le gestionnaire règle les loyers convenus par contrat et fait de son affaire la location et l’encaissement des loyers des résidents.

Ce dispositif peut apporter des solutions quant aux revenus complémentaires, toutefois le secteur d’activité et la qualité du gestionnaire sont deux critères de choix à ne pas négliger pour le succès de l’opération. L’étude patrimoniale globale décidera de la pertinence du dispositif pour le foyer fiscal.

Le dispositif LMNP

Le dispositif LMNP, location meublée non professionnelle, est un dispositif d’optimisation fiscale régit par le régime des bénéfices industriels et commerciaux. À ce titre, le logement doit être loué meublé suivant une liste détaillée par le législateur. Le régime fiscal des BIC permet d’amortir la valeur du logement, ce qui implique un résultat fiscal presque neutre, voire neutre sur une durée approximative de 10 à 13 ans. Il en découle donc des revenus hors fiscalité durant toute cette période. Ce dispositif répond à certains critères de choix tant un niveau des objectifs visés lors du relevé d’information patrimonial global, que dans l’exploitation même du bien. Si le bien propose également trois des quatre services (gardiennage, mise à disposition de draps, petit déjeuner, ménage) la TVA peut être également récupérée par l’investisseur.

Le dispositif LMP

Le dispositif LMP, location meublée professionnelle, est régi par le même fonctionnement que le LMNP. Toutefois, pour obtenir ce statut, le chiffre d’affaires généré par l’activité doit être supérieur à 23 000 € et représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. La particularité du dispositif est que les déficits engendrés par l’activité sont déductibles sur le revenu brut global du foyer dans la limite de ce revenu. L’excèdent étant reportable sur 6 ans. Comme pour le LMNP, le LMP se met en place après la validation de l’analyse patrimoniale.

Le revenu foncier

Le revenu foncier, dans son fonctionnement, autorise dans une limite de 10 700 € un déficit imputable au revenu brut global sous forme de déduction. Au-delà de ce montant, la valeur est reportable durant 10 ans. Ce déficit foncier est généré par plusieurs facteurs qui doivent respecter certaines règles : (Type de travaux, types de charges déductibles, montant des intérêts d’emprunt déduits, etc…). Une étude patrimoniale globale permettra de quantifier la pression fiscale du revenu foncier présent et avenir en fonction des différents investissements consentis dans le bien. De la sorte, les budgets alloués à l’investissement seront respectés et l’investissement pérennisé sur la durée dans de bonnes conditions.

L’engineering Patrimonial

L’engineering Patrimonial au travers de montage sociétaire (SCI, SARL de famille, etc….) et/ ou de démembrement de propriété peut aussi dans des situations bien définies répondre à un objectif d’optimisation fiscale. Il est certain qu’une étude patrimoniale globale est nécessaire avant toute mise en place de tels dispositifs.

Comment optimiser sa fiscalité en se faisant accompagner ?

Sans aucun doute les conseillers en gestion de patrimoine seront vos principaux alliés lors de votre démarche d’optimisation fiscale. Ils seront à vos côtés pour vous accompagner quant à la découverte d’une stratégie en adéquation avec votre situation civile et fiscale.

Pour que le processus se déroule de la meilleure des façons, ils regarderont en détails avec vous les possibilités fiscales et juridiques du moment pour distinguer les investissements qui vous conviennent.

Chez SCG Patrimoine, nous mettons notre équipe à votre disposition pour vous conseiller de manière précise. Tout d’abord, nous vérifierons ensemble si vous êtes éligible aux programmes d’optimisation fiscale. Après cette étape, vous serez redirigés vers un expert qui étudiera votre dossier. C’est alors que nous planifierons un plan d’action pour vous aider à réduire vos impôts.

Aucune action ne sera engagée avant que nous soyons assurés qu’elle vous corresponde !